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免租期的商铺如何缴税、如何避税、如何进行会计处理?

时间:2015-06-10    来源:互联网    分享到:

1、什么是免租期

免租期,就是免除房租的期限,客户一般都以"房屋要进行简单装修和布局"为理由,要求房主给客户一些时间,这段时间房主不收客户的房租。比如: 如果签租用一年的合同,合同中明确规定免租期一个月(往往是第一个月),客户实际只给房主十一个月的房租。

2、免租期的房产如何缴税

免租期期间出租的房产,涉及房产税、营业税及附加、企业所得税、印花税等税种。在计算申报时,不同的税种应适用不同的税法规定。

(1)房产税

财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知【财税[2010]121号】第2条规定:对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。本通知自发文之日【2010年12月21日】起执行,此前规定与本通知不一致的,按本通知执行。

根据上述政策的规定,免租期期间的房产,视为自有房产缴纳房产税,不按出租的房产缴纳房产税。文件尽管规定按房产原值缴纳房产税,但根据房产税暂行条例第3条的规定,依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

(2)营业税

免租期期间的房产如何缴纳营业税,目前税务总局尚未出台专门的文件予以明确,但中华人民共和国营业税暂行条例实施细则【财政部 国家税务总局第52号令】对营业税的纳税义务时间进行了细化和明确。实施细则第24条规定:条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。第25条规定: 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

根据上述政策的规定,免租期内,由于承租方尚未达到书面合同确定的付款日期,出租方不产生营业税的纳税义务。但如果租赁合同既规定了免租期,又约定承租方提前支付房租的,应在实际收到预收租金的当天按实际收到的租金交纳营业税。

根据城建税和教育费附加的相关规定,出租方还应以实际缴纳的营业税为税基,按适用税(费)率计算、申报、缴纳城建税和教育费附加。

(3)企业所得税

免租期期间的房产如何缴纳企业所得税,目前税务总局尚未出台专门的文件予以明确。中华人民共和国企业所得税法实施条例【中华人民共和国国务院令第512号】第19条规定:租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知【国税函〔2010〕79号】第1条规定:根据《实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。 

根据上述政策的规定,免租期内,由于承租方根据合同约定,尚未达到应付租金的日期,企业所得税上可以不确认收入。租赁合同既规定了免租期,又约定承租方提前支付房租的,提前收取的房租也可在租赁期内分期均匀计入相关年度收入,这是与营业税不同的地方。

(4)印花税

房屋租赁合同属于印花税暂行条例中列举的应税合同,应计税贴花。根据中华人民共和国印花税暂行条例【国务院令第11号】第7条、第8条和印花税税目税率表的规定,出租方和承租方均应在书立时按租赁金额的千分之一计税贴花。由于印花税按租赁合同的租金总额在租赁合同签订时一次缴纳,故免租期条款不影响印花税的计算。

3、利用免租条款避税的处理

实务中,免租期逐渐成为出租方特别是专业房屋出租公司的一种促销手段,甚至成为恶意逃避国家税收的幌子。我们认为,正常的“免租”行为可以按照上述分析进行缴纳各税,但对于利用免租条款恶意逃避国家税收的行为,应适用反关联交易避税的相关规定。在企业所得税上适用《特别纳税调整实施办法(试行)》【国税发〔2009〕2号】“第4章 转让定价方法”和“第5章 转让定价调查及调整”的规定;在营业税上适用 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则【财政部 国家税务总局第52号令】第二十条的规定: 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的,按下列顺序确定其营业额:

(1)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;

(2)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;

(3)按下列公式核定:

营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市税务局确定。

有免租期出租房屋业务的企业应对房屋的租期、免税期和租金总额进行统筹合理的安排,并加强与主管税务机关的沟通,避免出现被税务机关认定为利用免租期恶意逃税的情形发生。

如何进行会计处理?

会计处理上,对于出租人提供免租期的,出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其它合理的方法进行分配,免租期内出租人应当确认租金收入。而承租人则应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内,按直线法或其它合理的方法进行分摊,免租期内应当确认租金费用。但是在营业税、印花税、房产税、企业所得税等税收处理上却与会计处理存在歧异,本文以是否具有关联关系为例分别试析之:

【例1】某市市区A商场将临街铺面租赁给B连锁零售公司,签订经营租赁合同,双方非关联方,约定租赁期开始日为2009年1月1日,2009-2010两年免除租金,2011年-2013年每年收取租金200万元。分别于年初1月1日预付当年租金。

1、印花税问题:

由于租赁合同属于印花税征税范围,因此应当在签订租赁合同时自行贴花完税,应交印花税=全部租金600万×0.1%=6000元:

  借:管理费用          6000

   贷:银行存款          6000

2、企业所得税问题:

假设按直线法平均确认租金收入,2009年应确认租金收入=600&spanide;5=120万:

  借:应收账款         120万

   贷:其他业务收入       120万

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第19条规定:租金收入按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现,因此2009-2010年均不确认租金收入,企业每年确认的租金收入120万元作纳税调减处理,2011年-2013年企业每年确认租金收入120万元,而税法确认的租金收入为200万元,每年纳税调增80万元。前两年调减240万元,后三年调增240万元,属于暂时性差异。

3、营业税问题:

如果双方系非关联企业,则按照《中华人民共和国营业税暂行条例》第12条及其实施细则24条关于营业税纳税义务发生时间的规定,即收取营业收入款项指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项,取得索取收入款项凭据的当天,为书面合同确定付款日期的当天,未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。由本例可知,由于合同约定2009年免付款,因此2009年未发生营业税应纳税义务,但是会计上从配比原则出发,应当确认营业税金:

  借:营业税金及附加       6(120×5%)

   贷:递延税款——应交营业税   6

  2011年年初预收200万元租金时确认营业税纳税义务,应纳营业税200×5%=10万:

  借:递延税款——应交营业税   4

    营业税金及附加       6

  贷:应交税费——应交营业税   10

  交纳营业税时:

  借:应交税费——应交营业税  10

   贷:银行存款         10

  2012年与2013年均作相同会计处理。

4、房产税问题:

根据财税地字[1986]第008号《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第七条:纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代缴纳房产税,我们认为含有免租期的经营租赁方式如果不存在关联交易,则并不属于上述规定中的无租使用情况,理由是提供免租期的目的还是为了获得租金,并不是以不获取租金为目的的无租租赁,因此2009-2010年没有房产税从租计征依据,2011-2013年以实际收取的租金确认房产税纳税义务,由于房产税系地方税,各省级政府有权设定税收条款,目前有的省级政府规定以实际收到租金时确认纳税义务发生,而有的省级政府则将预收的租金按权责发生制原则确认每季或半年的纳税义务发生,假设采取前种方式,则该商场2011-2013年度收取租金时:

  借:管理费用         24

   贷:应交税费——应交房产税  24

  借:应交税费——应交房产税  24

 

   贷:银行存款         24

(责编:薛留洋)

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